Prognoza polskiego rynku magazynowego na rok 2026

Rok 2025 był dla polskiego rynku magazynowego naprawdę dobry. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły 36-37 mln m² , a to plasuje nas na 4-5 miejscu w Europie.

Skąd ten wzrost? To nie tylko efekt dynamicznego rozwoju e-commerce. Nasze strategiczne położenie w centrum Europy Środkowo-Wschodniej sprawia, że coraz więcej firm lokuje tu swoje centra dystrybucyjne. Inwestują w nowoczesne rozwiązania magazynowe i automatyzację, żeby sprostać rosnącym wymaganiom rynku.

Popyt też nie zwalnia. W 2025 roku transakcje osiągnęły 4,5-6 mln m². Firmy nadal szukają przestrzeni, zwłaszcza w kluczowych regionach takich jak Warszawa, Śląsk, Dolny Śląsk czy Poznań.

Prognozy na 2026: liczby, które warto znać

Do końca 2026 roku polski rynek magazynowy może zbliżyć się do 38-39 mln m² nowoczesnej powierzchni. To wzrost o około 1,5-2 mln m² w ciągu roku.

Polska już dorównuje rozwiniętym rynkom Europy Zachodniej, z tą różnicą, że u nas potencjał wzrostu jest wciąż znacznie większy.

Rosną ceny wynajmu

W najlepszych lokalizacjach możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen wynajmu. Cushman & Wakefield prognozuje, że tempo wzrostu w Europie spowolni do około 1,6% w 2026 roku.

Polska może być wyjątkiem. Popyt wciąż przewyższa podaż w kluczowych regionach, co naturalnie sprawia, że czynsze pną się w górę. Jeśli planujesz wynająć przestrzeń w strategicznych lokalizacjach, warto działać szybko.

Co napędza polski rynek magazynowy?

Skąd bierze się ten stabilny wzrost i silny popyt? Oto główne czynniki:

Strategiczne położenie

Polska to naturalny most między Europą Zachodnią a Wschodnią. Firmy globalne lokują tu swoje centra dystrybucyjne, obsługując rynki od Niemiec po kraje bałtyckie i Ukrainę.

Według raportu Savills, handel w regionie ma wzrosnąć o 16% w ciągu najbliższych 5 lat, a Polska jest w samym centrum tego wzrostu.

E-commerce

Sklepy internetowe w Polsce rosną w szybkim tempie. Mordor Intelligence szacuje, że cały rynek logistyczny w Polsce osiągnie wartość 59,6 mld USD do 2030 roku – to wzrost z 52 mld USD w 2025.

E-commerce ma swoje wymagania: przestrzeń blisko dużych miast, szybkie dostawy, zaawansowana automatyzacja. Firmy stawiają na wysokie składowanie i nowoczesne systemy, które pozwalają obsłużyć rosnącą liczbę zamówień. Wszystko to napędza popyt na nowoczesne magazyny.

Penetracja rynku ma wzrosnąć do 16-17% do 2029 roku, co oznacza jeszcze większe zapotrzebowanie na przestrzeń.

Nearshoring i produkcja

Coraz więcej firm przenosi produkcję bliżej europejskich rynków. Polska ma to, czego potrzebują: wykwalifikowaną kadrę, konkurencyjne koszty i solidną infrastrukturę.

To przekłada się na rosnącą liczbę magazynów produkcyjnych, buforowych i centrów dystrybucyjnych.

Logistyka kontraktowa

Operatorzy 3PL systematycznie rozbudowują swoje sieci, odpowiadając na rosnące potrzeby firm, które wolą zlecać logistykę na zewnątrz niż budować własne zaplecze.

Odbudowa Ukrainy

Eksperci wskazują Polskę jako potencjalne centrum operacyjne dla odbudowy Ukrainy. To może generować dodatkowy popyt na przestrzeń magazynową i usługi logistyczne w nadchodzących latach.

Wyzwania i ryzyka na horyzoncie

Nowelizacja ustawy planistycznej

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie zmiany w przepisach dotyczących planowania przestrzennego. To może spowolnić realizację nowych projektów i ograniczyć dostępność terenów inwestycyjnych.

Jeśli planujesz budowę własnego magazynu lub szukasz konkretnej lokalizacji, warto przyspieszyć, ponieważ procedury mogą się wydłużyć.

Optymalizacje platform e-commerce

Globalne platformy jak Amazon czy Allegro stale optymalizują swoje sieci logistyczne. Konsolidują magazyny, zamykają mniejsze lokalizacje, otwierają większe w innych miejscach.

Efekt? Lokalnie popyt może spadać, zwłaszcza w regionach, gdzie duzi gracze wycofują się lub reorganizują działania.

Niepewność geopolityczna

Sytuacja za wschodnią granicą pozostaje niestabilna. Polska wciąż jest bezpiecznym miejscem dla biznesu, ale globalni inwestorzy i partnerzy obserwują rozwój sytuacji. To może wpływać na decyzje inwestycyjne, szczególnie tych największych graczy.

Polaryzacja rynku

Silne regiony – Warszawa, Śląsk, Dolny Śląsk – stają się jeszcze silniejsze. Słabsze mogą mieć trudności z przyciągnięciem inwestorów i najemców.

Podsumowanie

Polski rynek magazynowy ma się dobrze. Zasoby rosną, popyt trzyma poziom, a Polska coraz częściej jest naturalnym wyborem dla firm, które chcą obsługiwać całą Europę Środkowo Wschodnią.

W najlepszych lokalizacjach zrobi się jeszcze ciaśniej. Jeśli celujesz w Warszawę, Śląsk, Dolny Śląsk albo okolice Poznania, warto działać wcześniej, bo presja na dostępność i czynsze raczej nie zniknie.